房屋買賣與租賃

Q1. 買賣契約的成立

民法第三四五條第二項規定:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」可知買賣為諾成契約,不要式契約。其互相意思表示一致,適用民法第一五三條以下規定。需注意的是,買賣標的物,得為特定(特定物買賣,如某部電視機),亦得以種類指示(種類買賣,如某年生產某類型電視機)。現行民法係以特定物買賣為規範對象,對種類買賣,另設補充規定(第三六四條)。

Q2. 出賣人的給付義務

出賣人所負的給付義務,因出賣之標的為所有權(物)或其他權利而有不同。民法第三四八條規定,物之出賣人,負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人,負使買受人取得其權利之義務。

Q3. 出賣人的權利瑕疵擔保責任

出賣人應依債的本質,為給付的履行,使買受人取得權利及物的占有。出賣人應移轉的權利具有瑕疵時(如第三人對標的物有抵押權),買受人得請求出賣人排除其瑕疵,為權利無瑕疵的給付。權利具有瑕疵而不能排除者,原係給付自始不能問題。在買賣契約,民法為保護買受人,設有權利瑕疵擔保制度。

Q4. 出賣人的物的瑕疵擔保責任

物之瑕疵擔保,係指物之出賣人,就其買賣標的物本身所存在的瑕疵,對於買受人應負擔的擔保責任,立法意旨在於維持交易上的對價等值及誠實信用。

Q5. 瑕疵的概念及判斷標準

民法第三五四條規定:「物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保障之品質。」物的瑕疵係就物的「應有狀態」與其「實際狀態」加以比較,而其實際狀態有不利於買受人的差異而言。

Q6. 租賃的意義

租賃者,謂當事人約定,一方以物租與其他方式收益,他方支付租金之契約(第四二一條)。租賃的標的須為有體物(如房屋、土地、汽車)。物的一部亦得為租賃的標的物,例如租用停車位、租用牆壁懸掛廣告。以權利(如著作權、共有物應有部分的使用、收益權)為標的物時,準用租賃的規定。租金得以金錢,或租賃物的孳息充之。居住公務機關宿舍,其支付宿舍使用費,在供修理維護之用,非使用宿舍的對價,不成立租賃關係(86台上3325判決),係屬使用借貸。

Q7. 租賃關係的推定

土地及房屋為各別的不動產,各得單獨為交易的標的。房屋性質上不能與土地分離而存在。土地及其土地上的房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,將造成房屋所有權人無權占有他人土地的問題。為避免爭議,民法債編修正時,採實務上見解,於四二五條之一明定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。」

Q8. 保持租賃物合於約定使用、收益狀態的義務

出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益的狀態。所謂合於約定之使用、收益之狀態,應以當事人間於訂立租賃契約時所預設的共同主觀之認知,為其認定之標準。倘該主觀上認知,因租賃物發生瑕疵致無法達成時,即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害,非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態,始可認定出租人有違保持合於使用、收益狀態之義務(89台上422判決)。

為保持租賃物合於使用收益的狀態,出租人不得妨礙承租人之使用、收益,並須排除第三人的妨礙。

Q9. 修繕義務的內容

出租人既有交付及保持租賃物合於約定之使用,收益狀態的義務,除契約另有訂定或另有習慣外,出租人應負擔租賃物的修繕的費用(第四二九條第一項)。租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之(第四三O條)。須注意的是,租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損,致全部不能為約定之使用收益者,當事人間之法律關係,因其租賃物是否尚能修繕而異:

  1. 其租賃物已不能修繕者,依民法第二二五條第一項、第二六六條第一項規定,出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務,承租人亦免其支付租金之義務,租賃關係即當然從此消滅。出租人不負重建租賃物的義務。
  2. 其租賃物尚能修繕者,依民法第二二五條第一項、第二六六條第一項之規定,在修繕完畢以前,出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務,承租人亦免其支付租金之義務,惟其租賃關係依民法第四三O條之規定並不當然消滅,必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕,而出租人於期限內不為修繕者,承租人始得終止契約,並須承租人為終止契約之意思表示,其租賃關係始歸消滅。

為顧及出租人利益,出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕(第四二九條第二項)