土地開發及預售

Q1. 都市土地是指依法發佈都市計畫及依都市計畫劃定範圍實施禁建之土地,都市土地的使用和管制,受都市計畫法管轄,以改善居民生活環境,促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展為目的。依都市計畫法第三十二條:「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區域,並得視實際情況,劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用分區,得視實際需要,再予劃分,分別予以不同之程度之使用管制。」 關於都市土地使用分區管制之內容又如何呢?

  1. 開發強度管制

主要是針對都市計劃區內,各使用分區規定內之建築密度進行最高(或最低)限制之管制,如此可以管制建築量體,間接控制容納人口之多寡,進而控制人口密度,主要以下列兩項內容表示之:

  • 建蔽率:指建築投影至地面上之面積所站建築物基地面積之比例
  • 容積率:指基地內建築物總樓地板面積與建築基地面積之比例

其他尚包括建築之高度、基地面積、建築總面積、基地內前、後、側院之深度、建築鄰棟間……等,中央或地方政府得依據地方實際情況,於各都市計畫法施行細則、台北市土地使用分區管制規則,或各該都市計畫區之細部計畫書中,做必要之規定。

  1. 使用項目管制

將地上物及其土地所做之使用予以歸類,限制各類使用之區位,以避免彼此外部之影響與排斥。管制對象如下:

使用分區之劃定:在都市計畫範圍內,依使用目的與需要的不同,劃定各種不同的用途分區,如商業區、 住宅區、工業用區。

使用性質之管制:原則上,同一使用分區內許可相容之設置,其不相容者須設至於另一適當之使用分區內,限制有妨礙各分區用途的其他使用(供或不得作何種用途使用)。其目的為確保各種使用分區內建築用途的同質、互容,積極的維護其整體環境均質,消極的避免用途相斥的建築互相干擾。如針對都市土地的都市計畫法與省(市)施行細則,均規範各種使用(分)區的土地,於申請作為建築使用時,限制其容許或禁止的使用項目,並在各項中敘明各項建築的用途別。

Q2. 住宅區的定義

為保護居住環境而劃定,土地及建築物使用,不得有礙居住寧靜、安全及衛生。住宅依使用性質或興建地點不同可分為:一般住宅和特殊住宅。一般住宅又因建築型式不同而分為:別墅、、公寓、電梯大廈、套房等。特殊住宅則是針對不同的客層需求所規劃的住宅,包括國宅、農舍、工業住宅、銀髮住宅、山坡地住宅等。

Q3. 商業區的定義

為促進商業發展而劃定,隨著經濟的發展、人口的成長及商業活動的增加,都市土地價格往往隨之上揚。本類房屋以提供商業的經濟活動為主,屬營利式的生產空間,大型的商場如:百貨公司、量販店、大型商場、購物中心等;小型的商場如:零售商店、便利商店、黃金店鋪等;其他如大飯店、會議中心等。辦公大樓亦屬營利式的生產空間。

Q4. 工業區的定義

為促進工業發展而劃定,工業用地大多位於工業區內,以提供製造生產空間為主,屬營利式的生產空間,如:工業廠房;工業大樓(集合工廠和辦公用途的大樓)。隨著國內製造業的大量外移,工業區純粹作為工廠的需求已逐漸降低,且因工業用地地價亦隨著經濟發展而上漲。興建廠房出售之商機已大為降低,因此工業用地轉而申請自辦重劃變更為住宅用地,或部份之地主及開發商轉而違規興建住宅出售。

然依照土地使用分區管制規定,位於住宅區、商業區或甲、乙、丙種類用地使用分區內之土地建築物方能作為住宅用途:若在都市地區內工業區或非都市地區丁種建築用地上興建的住宅,則為「工業住宅」。工業住宅因工業用地地價較住宅用地低,且建蔽率高了10%,一般都是屬於違法使用廠房的住宅。因為根據在工業區內的土地興建的建築物,應限制作為廠房、工廠、宿舍或倉庫等用途,但因其實際售價較同地段的住宅產品為低,且樓高3.6公尺在台北寸土寸金都會區,頗受客戶歡迎。惟周遭環境居住品質較一般住宅差,貸款額度也有諸多限制,是其缺點。

Q5. 預售屋的定義

指領有建築執照還沒有動工興建,或正在興建中尚未完工,,而以將來完成的建築物作為交易標的物,也就是還沒蓋好就先行銷售的房子。通常建商會委託代銷公司建造接待中心和樣品屋,展示未來興建完工的樣貌,因此販售的是一種「未來的想像」。

Q6. 成屋的定義

只領有使用執照、或房子已經蓋好,但還沒有領到使用執照的房屋。成屋又可依完工時間的期限,而分成新成屋及中古屋。

Q7. 新成屋的定義

指完工一年內,且還沒有住過的房子,例如建商剛完工但還沒銷售完畢的餘屋;或是投資客買進預售屋,在交屋後急欲脫手的新房子。

Q8. 中古屋的定義

只要完工屋齡超過一年以上、有人居住過的房子,或是興建完工、已領取使用執照超過三年以上的房屋,都一律稱中古屋,通常中古屋會在仲介市場上流通。

Q9. 什麼是容積率?

指的是建築基地內建築物地面上各樓層地板面積的總和,與建築基地面積之比率,不包括地下層及屋頂突出物。容積率也就是建坪與地坪的比,用來限制其使用密度。

Q10. 什麼是建蔽率?

指的是在一塊基地內,建築物的最大水平投影面積與基地之比,來限制其使用密度。簡單來說,建蔽率是屬於平面管制,容積率則是屬於立體管制。建蔽率的設立,主要在規定建地必須留有空地,保障日照、採光以維持環境品質,所以當建蔽率小,則表示建築面積小、空地面積大;反之亦然。

Q11. 合作興建的定義與型態

俗稱合建,由地主提供土地,建設公司提供資金興建房屋,可分為四種型態:

1. 合建分屋

係指由建商提供營運資金於地主提供之土地建屋,於房屋興建完成後,則依約定比例或樓層分配房屋及持分土地。

2. 合建分售

係指由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋,並約定由建方及地主分別以其各自名義與客戶簽約出售其持有之房屋及土地,並各自收取房屋及土地款。

3. 合建分成

係指由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋,並約定由雙方以共同名義與客戶簽定房屋與土地買賣契約,並依約定比例分配收取價款。

4. 合建買回

係指由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋,並約定由建方房屋興建完成後,再以當初標售簽訂的價格保證買回。目前台糖皆採用此模式完成合建售地的開發土地方式。

Q12. 限制登記的意義

所謂土地法第七十八條第八款所稱「限制登記」,是指限制登記名義人處分其土地權利所為之登記,包括預告登記、封查、假扣押、假處分、破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記等,都是屬限制登記(土地登記規則§136Ⅱ規定),是限制所有權人對土地或建物產權的處分權利。可知「限制登記」共有六種,且概分為兩類:第一類由當事人(一般為債權人)向法院其他政府機關申請,暫時凍結原本登記人可以使用的土地權利狀態,限制土地所有權人行使他對該土地的權利,地政機關即依囑託「限制登記」該不動產之移轉、設定或處分。若經限制登記,該不動產之產權移轉將受限制。

Q13. 預告登記的定義

「預告登記」乃預為保全對於他人不動產權利之取得、喪失、變更登記之請求,經登記名義人同意所為之限制登記。亦即請求人經登記名義人同意,向該管登記機關申請。或請求人向法院聲請,由法院囑託該管登記機關,登記其所請求內容之限制登記。預告登記請求權,主要有不動產:

1.權利移轉或消滅:2.權利內容或次序變更:3.附條件或期限之請求權等,查明有無預告登記之目的,是為防止登記名義人對其不動產權利為妨害保全請求權所為之處分,以保全請求權人之利益。例如購買房屋,賣方因故欲將不動產延期過戶,而買方同意給予緩期者,則可先作「某限期內轉移」的「預告登記」,以保全買方權利。