土地共有與分割

Q1. 共有人的用益權

各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權(第八一八條)。例如甲乙丙共有一幢三間套房的海濱別墅、汽車一輛,其應有部分均等時,得約定房屋可各住一間套房(或各住一週),汽車可輪流使用一日(或半日)。共有人中有未按應有部分而為使用時,例如在上舉之例,甲違反約定獨自占有使用海濱別墅、汽車時,他共有人得主張不當得利請求權、侵權行為損害賠償請求權,以及本於所有權請求除去其妨害,或請求向全體共有人返還占有部份。而主張他共有人超過其應有部分之占用部份為無權占有,而請求返還於己。

Q2. 共有物的處分

1.  全體共有人同意原則

民法第八一九條第二項規定:「共有物之處分、變更、及設定負擔,應有共有人全體之同意。」此項規定旨在保護全體共有人的利益。此之所謂共有物,包括共有物的全部或特定部分。共有人對共有物處分的同意,包括事先允許及事後追認,得以明示或默示為之,不以訂立書面為必要。共有人中之一人或數人未得全體共有人的同意出賣共有物時,係屬債權行為,不以有處分權為必要,其買賣契約有效。其不能得其他共有人同意而移轉共有物所有權時,應對買受人負債務不履行責任。

2.  土地法第三四條之一規定

共有物的處分,應得共有人全體的同意,有時極為困難,部份共有人如不同意時,他共有人又不得訴請法院命其同意,影響土地或建築物的利用至鉅。為免妨礙都市計劃的執行、發展社會經濟及增進共有物的有效利用,土地法特增設第三四條之一規定(請閱讀之),以「多數決」取代共有人全體同意原則,攸關當事人權益甚鉅。

Q3. 多數決的共有物管理

新修訂民法第八二O條第一項規定:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」由民法第八二O條第一項所稱「除契約另有約定外」,可知民法對共有物的管理係採私法自治原則,體現於多數決的共有物管理制度,廢棄了舊民法第八二O條第一項所採的共有人同意原則,以促進共有物的有效利用。實務上亦據此而認為分別共有物,若共有人不能以協議定其管理方法時,各共有人不能訴求法院代之。

關於民法第八二O條第一項規定的多數決共有物管理,同條另設有三項規定:第二項:「依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」第三項:「前二項所定之管理,因情事變更以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。」第四項:「共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。」

Q4. 共有物的簡易修繕及其他保存行為:單獨管理

民法第八二O條第五項規定:「共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」保存行為係指保全共有物之本體或物上所存權利之行為,舉凡以防止共有物之有形毀損,滅失及其價額低落或權利喪失為目地,而維持其現狀之行為均屬之(82臺上841判決)。

須特別指出的是共有物的出租,非屬民法第八一九條第二項所稱處分,乃共有物的管理,依民法第八二O條第一項規定,應由共有人加以管理,而為出租。部份共有人擅將共有物出租他人時,其租賃契約在當事人間固屬有效,但對其他共有人不生租賃關係。共有物已交付於承租人時,他共有人得對承租人主張無權占有,請求返還共有物;並對該為出租行為的部分共有人行使侵權行為和不當得利的請求權。此為實務上常見的問題,應請注意。

Q5. 共有人訂有共有物的分管契約

基於共有物管理的私法自治原則,共有人得訂立共有物管理契約,尤其是所謂的分管契約,即共有人間約定各自分別就其共有物之特定部分而為使用、收益等管理行為的契約,例如甲乙二人共有某地或某店面,約定其使用或營業範圍,區分建築的所有人於建築和基地,約定分管停車位。

分管契約乃物權關係上關於共有物管理的約定,性質屬債權契約,不在民法債編有名契約之列,屬無名契約之一種。值得注意的是,最高法院將分管契約加以物權化。四八年台上字第一O六五號判例謂:「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在。」此項判例旨在避免破壞共有原有分管狀態和效力,並顧及他共有人的利益。司法院大法官釋字第三四九號解釋認此項判例,「就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部份之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,首開判例在此範圍內,嗣後應不再援用。」新增設民法第八二六條之一作較詳細規定。

Q6. 分割自由原則和分割請求權

民法對共有物採分割自由原則,於第八二三條第一項本文明定,各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物,立法目的在於促進物的使用效率融通及減少糾紛。對共有物分割自由原則,民法第八二三條第一項但書設有二個例外規定:1.因物之使用目的不能分割者(如界石、共有的契據),不得請求分割。2.契約訂有不分割之期限者。此項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。關於此項不分割契約對應有部分受讓人的效力,民法第八二六條之一設有規定。

Q7. 裁判分割的分割方法:原物分配、變價分配

協議分割時,其分割方法,法無限制,採私法自治原則。但在裁判分割,法律明定二種分割方法,一為原物分配,一為變價分配:分述如下

1.  於裁判分割,「法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部份變賣,以價金分配於各共有人。」(第八二四條第二項)。法院為上述分割之裁判時,自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等,以謀分割方法之公平適當。

2.  以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。(第八二四條第三項)

3.  以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。(第八二四條第四項)

4.  合併分割

依民法第八二四條第五項規定,「共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。」又第六項規定:「共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。」