不動產法律解決方案

不動產的複雜性

不動產價值甚鉅,所影響的層面非常廣,而不動產法令多如牛毛,一般民眾不容易全盤了解。而不動產的交易內容也相當多樣:

  • 以交易標的而言

包括住宅大樓、商辦大樓、零售商場、物流倉庫、廠房等。

  • 以交易模式而言

一般住宅不動產包括買賣(包括融資買賣與非融資買賣)、租賃、贈與、信託、合建、擔保物權或用益物權之設定、都市更新等。

至於商用不動產更廣及於商辦大樓標售、拍賣、售後租回、不動產證券化(包括初始的信託移轉以及結束時之清算)、專案開發等。

無論您是消費者想買賣房屋或土地,或建商想要整合地主達到合建的目的,或物業管理糾紛,或公寓大廈糾紛,甚至家產分配糾紛,無一不涉及專業的不動產法令及稅務問題,宸翰的專業團隊專精於不動產相關法令,能夠針對您的問題,整合所有的專業資源,提供您一個完整的解決方案,在各項專業領域的知識與經驗集思廣益下,一定能為您的權益把關。

宸翰提供的服務範圍包括:

  • 不動產交易之事前評估與風險分析,及策略規劃建議
  • 不動產投資、租賃、買賣、合建之方案規劃與契約撰擬
  • 不動產交易之執行(例如契約之協商、簽署與見證等)
  • 不動產交易之專案管理
  • 都市更新案件之規劃、諮詢、契約簽訂及爭議處理
  • 不動產買賣、租賃等法律糾紛之協調及爭議處理。
  • 提供有關不動產類型之契約文件之草擬、諮詢、見證。
  • 土地分割、土地徵收等相關問題之解決。
  • 都市更新計畫等建設公司、開發公司、地主等相關法律事務。
  • 房屋、土地買賣、土地合建、委建契約、祭祀公業派下土地糾紛之專業處理。
買賣交易常見糾紛(一)

買賣房屋是一件大事情,時下交易多透過仲介,也多一層保障,因為現在法令對於仲介有諸多的要求,但也可能產生下列糾紛,宸翰提醒您在交易時要多留意,以免權益受損,如有任何問題,歡迎與我們洽詢

房屋買賣交易糾紛類型

一、仲介接受您的委託前可能的發生的糾紛
(一)仲介開發方面
1.亂張貼銷售廣告
2.開發侵害個人隱私
3.委託已過期,仲介卻複製鑰匙,私下帶看
4.仲介假扮客戶看房子探底價,後來才表明是仲介
5.仲介未受委託卻銷售
(二)仲介違反「標的物使用現況之調查義務」
【標的物瑕疵方面】
1.未查明或告知房屋有漏水,賣方也沒告知
2.未查明或告知房屋為海砂,賣方也沒告知
3.未查明或告知房屋鋼筋外漏,賣方也沒告知
4.未查明或告知房屋為凶宅,賣方也沒告知
5.未查明或告知房屋的廚房排水管的水會倒流,賣方也沒告知
6.您要求要有獨立產權車位,簽約後才發現沒有,賣方也沒告知
7.未查明或告知房屋地板傾斜,賣方也沒告知
8.未查明或告知房屋有壁癌,賣方也沒告知
【損鄰方面】
1.未查明或告知房屋屬違建且佔用他人土地,賣方也沒告知
2.未查明或告知房屋浴室地板問題導致樓下漏水,賣方也沒告知
【權利問題】
1.賣方不解決租賃問題
2.所購土地與當初簽約時講的使用分區不同
3.表明承租房屋要做補習班用,但卻無法申請補習班立案
4.賣方說頂樓有約定專用,卻拿不出分管協議書
5.前屋主尚有積欠管理費未繳
6.房屋有被查封,卻未告知
【嫌惡設備】
1.仲介未查明或告知房屋頂樓有高壓電通過,賣方也沒告知
2.仲介未查明或告知房屋附近有工廠,賣方也沒告知
【違建問題】
1.買方知道有增建,但發現增建面積與賣方講的有短少
2.未查明或告知房屋夾層不合法,賣方也沒告知
3.未查明或告知房屋有違建,賣方也沒告知
4.違建,仲介知有報拆通知卻隱瞞
(三)合法權源
賣方非屋主又無授權書,仲介未查明
(四)合約審閱期
1.仲介未給予賣方審閱期
2.仲介未給予買方審閱期

買賣交易常見糾紛(二)

買賣房屋是一件大事情,時下交易多透過仲介,也多一層保障,因為現在法令對於仲介有諸多的要求,但也可能產生下列糾紛,宸翰提醒您在交易時要多留意,以免權益受損,如有任何問題,歡迎與我們洽詢

房屋買賣交易糾紛類型

二、仲介接受委託時違反注意義務
(一)附贈設備
1.仲介自填附贈設備,賣方沒同意
2.賣方把附贈設備都換掉了,跟當初看的不一樣
(二)預售屋之買賣
購買預售屋,仲介高報賣方與建商的成交價
(三)違法行為
1.三角簽
2.超收服務費
(四)出售坪數
仲介廣告不實,主建物內有樓梯間之公設,面積不符

買賣交易常見糾紛(三)

買賣房屋是一件大事情,時下交易多透過仲介,也多一層保障,因為現在法令對於仲介有諸多的要求,但也可能產生下列糾紛,宸翰提醒您在交易時要多留意,以免權益受損,如有任何問題,歡迎與我們洽詢

房屋買賣交易糾紛類型

三、在銷售期間可能的糾紛
(一)無權銷售
1.委託期已過,仲介卻繼續銷售
2.委託期已過,仲介卻擅改到期日或不還鑰匙
(二)回報義務
委託銷售,仲介卻未回報進度
(三)銷售廣告
廣告不實,坪數不足
(四)其他
仲介帶看完將總開關關掉,導致冰箱食物腐敗

買賣交易常見糾紛(四)

買賣房屋是一件大事情,時下交易多透過仲介,也多一層保障,因為現在法令對於仲介有諸多的要求,但也可能產生下列糾紛,宸翰提醒您在交易時要多留意,以免權益受損,如有任何問題,歡迎與我們洽詢

房屋買賣交易糾紛類型

四、議價的糾紛
(一)斡旋金問題
1.先要約,仲介卻讓後斡旋的買方成交
2.委託議價期間已過,沒成交,卻不退斡旋金
(二)買賣成交問題
1.雖已達底但賣方未簽字,仲介卻強認定契約已成立
2.買方倉促簽了議價委託書後反悔,跟仲介說卻不理會,隨即說已成交
3.賣方簽字出售卻遲不簽約,仲介也不處理或突然說賣方早已經賣掉
4.賣方沒同意賣,仲介卻謊稱已同意逕沒收定金
5.賣方已在議價委託書簽署,買方違約不買,仲介卻說斡旋金已還買方
6.賣方已在議價委託書簽署,買方違約不買,不服定被沒收
(三)要約撤回問題
想要撤回要約,仲介不同意
(四)擅自承諾貸款成數,卻無法核貸

買賣交易常見糾紛(五)

買賣房屋是一件大事情,時下交易多透過仲介,也多一層保障,因為現在法令對於仲介有諸多的要求,但也可能產生下列糾紛,宸翰提醒您在交易時要多留意,以免權益受損,如有任何問題,歡迎與我們洽詢

房屋買賣交易糾紛類型

五、簽約與過戶期間的糾紛
1.簽完約遲未過戶交屋,仲介亦未主動告知進度

2.買方遲遲無法核貸,又無法以現金補足

買賣交易常見糾紛(六)

買賣房屋是一件大事情,時下交易多透過仲介,也多一層保障,因為現在法令對於仲介有諸多的要求,但也可能產生下列糾紛,宸翰提醒您在交易時要多留意,以免權益受損,如有任何問題,歡迎與我們洽詢

房屋買賣交易糾紛類型

六、其他問題
(一)特約代書與履約保證
1.仲介未主動告知有履保制度
2.要做履保,仲介卻說沒有人要做,建議不用
(二)違法行為
1.店頭或業務員挪用客戶款項
2.簽約款進店頭戶頭,仲介挪用
3.收受仲介服務費未給付發票
(三)服務態度不佳問題
1.懷疑是同行,態度不佳
2.詢問能否看屋斡旋,卻遲不確定,後來才說已經有人斡旋
(四)代書問題
1.有說要辦自用住宅稅率,但代書忘了辦,現在推說不知情
2.代書收費交代不清楚
3.代書服務品質低
(五)資格問題
仲介業務沒有營業員資格
(六)買賣方本身問題不想買
1.不想買,但賣方已簽字
2.已簽約但當時沒說要檢測,現在想要檢測, 賣方不同意
3.不想買,卻說沒經過審閱契約
4.因為親友的因素不想買
5.賣方想改一般約,仲介不肯
(七)服務費問題
仲介超收服務費

買屋與賣屋注意事項

買屋

  • 計畫購屋階段

計畫購屋階段,要依照購屋預算與空間需求來綜合考量。
在確定購屋目標後,即可開始多方蒐集資訊,您可就近洽詢仲介業者,詢問有關區域行情、購屋貸款及利率等問題。為避免將來每個月的房貸支出太過沈重,而影響生活品質,須衡量本身的還款能力。再來是確定需求空間大小(含房、廳、衛數)。然後選定購屋區域,並將區域環境諸如學區、公園…等各方面一併考量在內。
購屋計畫確定後,可透過合法仲介業者協助尋找符合您需求的房子。如何判斷合法不動產經紀業?
a.公司登記及商業登記證明
b.不動產經紀人證書
c.公會會員證書
d.服務報酬收費標準及方式
e.營業保證金繳存證明

  • 看屋階段

房屋交易資金龐大,看房屋時要冷靜,應注意房屋有否瑕疵,若有,如何改善。購買時家人的意願、附近交通、治安、有無公害或嫌惡設施等,及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應慎重考慮。決定購買時最好有一段緩衝時間,多看幾次且不同時段去看並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房屋缺失,或不合乎自己或家人使用,而受損失。 看屋時,最好選擇一段完整且充裕的時間,多看幾間,並將所看房屋諸如行情、格局及周遭小環境一一記錄,便於比較。雨天看屋,可看房屋是否有漏水現象、晚上看屋可看社區進駐率、下午看屋可看房屋是否西曬。看屋要先從大環境看起,如交通、學校、市場、公園…等,再看小環境,如巷道寬度、停車、鄰居素質…等,最後再看房屋本身,如社區管理、格局、採光、通風、保養狀況…等。

  • 要約斡旋階段

於填寫要約書或斡旋契約或付定金前,請先詳閱不動產說明書,以確認產權狀態,如土地使用區分、建物登記面積…等,是否位於工業區或道路預定地…等。下要約或斡旋時需詳細審閱內容,並明訂簽約時間、地點、付款條件、附贈之設備、違約罰則、稅費負擔及其他雙方約定之事項。

  • 簽約及過戶階段

(1) 簽約及備證
買賣雙方在成交時將簽立「不動產買賣契約書」,包括:土地及建物標示、增建及車位記載、付款約定、稅費約定、貸款約定、違約處罰、房地點交及其他約定事項。買方簽立與尾款同面額之本票交由地政士(代書)保管,等尾款交付後,本票再歸還買方。若買方須辦理銀行貸款,代書亦於此時提供銀行利率資訊,並於約定時間內決定貸款銀行及準備貸款資料。

簽約時,買賣雙方應備齊以下資料與證件:
買方:a.身分證正本、b.普通印章。
賣方:a.身分證正本、b.印鑑證明二份(申請日期為最近一年內)、c.戶籍資料三份(戶籍謄本正本或戶口名簿影本皆可)、d.最近一期房屋稅單、e.最近一期地價稅稅單、f.建物所有權狀、g.土地所有權狀、h.印鑑章。

(2) 用印
地政士(代書)會確實檢視印鑑證明與印鑑章是否符合、證件是否齊全,然後將申報契稅、增值稅、貸款資料等整理完成後,買賣雙方將印鑑章、印鑑證明、戶口名簿或戶籍謄本交付承辦地政士(代書),由地政士(代書)於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印章。

(3) 完稅及過戶
稅捐單位核發稅單後,承辦代書即通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅,完稅後並簽收完稅款。完稅之後即進行過戶、設定手續。

(4) 交屋
承辦地政士(代書)至地政機關領取過戶完成的新權狀,並聯繫雙方交屋及交尾款時間,並通知銀行撥款時間,點交確認無誤後,賣方取得尾款,買方取得新權狀,地政士(代書)並交還買賣雙方:擔保本票、所有權移轉契約書(公契)正影本、土地增值稅單正影本、契稅單正影本、房屋鑰匙、遙控器等相關文件。

  • 交屋後階段

賣屋

  • 定售價階段

賣屋最希望能賣得高價,賣得又快又安全,景氣好時頗容易如願;景氣不佳時,則應考慮在可接受價格下快速出售成交,以節省利息支出。
在決定售屋後,首要之務是為房屋定出售價,定價太高,乏人問津,賣不出去,太低則虧了自己的荷包。要訂個合理價格需參考附近同類型房屋的價格,您可就近洽詢合法仲介業者,提供您最近成交行情,或鄰近待售的行情,再考慮自己房屋內部裝璜設施、保養狀況,以修正訂出合適的價格。若急著出售,房價則應具競爭性或彈性,以爭取快速成交機會。
定了房價之後,要計算出售後須繳交多少土地增值稅及4%的仲介服務費,以便了解繳稅及相關費用後還剩多少錢。

  • 委託銷售階段

在委託不動產仲介經紀業者代理出售房屋之前,需先了解不動產仲介經紀公司是否為合法業者。
如何判斷合法不動產經紀業?
a.公司登記及商業登記證明
b.不動產經紀人證書
c.公會會員證書
d.服務報酬收費標準及方式
e.營業保證金繳存證明
選擇合法的不動產仲介經紀業者後,在簽訂委託契約書時要了解「委託銷售契約書」內容,及委託期間之權利、義務,例如回報、收受定金及服務報酬金額…等。

  • 成交階段

買方選擇「要約書」或「斡旋金契約」表達購屋意願後,屋主可考慮並斟酌自己可接受的價格。除了考量斡旋價格外,還要看買方付款條件是否合理,有無違反交易安全之風險。
若接受買方價格,則需簽署買方出具之要約書或斡旋金契約,斡旋金經賣方簽認後即轉為定金,或者當買方承購價格已達到您的底價,您的不動產經紀人員即可代您收取定金。若買方反悔不買,可沒收定金,若自己反悔不賣,則須以兩倍金額賠償買方,並仍須支付與不動產仲介業者約定之服務費。

  • 簽約及過戶階段

(1) 簽約
當簽訂土地或房屋買賣契約書時,即發生了法律效力,代表買賣成交的意義。假使買賣雙方有任何特殊條件協議,都必須附加明訂在契約上;而契約書上應明確記載的項目有:a.雙方立約人姓名b.房屋土地買賣標示c.成交金額d.付款方式e.產權登記f.買方付款與賣方抵押權塗銷的責任義務g.稅費負擔h.房屋點交i.附贈設備j.違約處理。

(2) 用印
所謂的用印,就是在房屋買賣流程中,於辦理過戶所需的文件上蓋印鑑章,包含申請契稅、土地增值稅、公訂契約書、所有權等。若售屋時請房仲業者與地政士(代書)代勞,簽約和用印的過程大多合併一起完成。

用印流程
a.申辦印鑑登記:
至戶政事務所登記買賣流程中所須用到的印鑑。
b.申請印鑑證明書:
持印鑑章及身分證向戶政事務所申請二份印鑑證明書。
c.用印:
在過戶證件蓋雙方印鑑章,賣方應準備:(a)戶口名簿三份(辦理自用稅率土地增值稅時使用)、(b)印鑑證明書二份、(c)印鑑章

(3) 過戶
售屋過程走到過戶階段,就是指要辦理產權移轉登記予買方。若貸款尚未清償,得先辦理抵押權的塗銷。
在賣屋流程中,當辦理過戶後,屋主通常還剩下約七成尾款尚未入袋,若不幸遇上有心人士蓄意詐欺,買方向銀行辦理貸款後卻自行取款逃逸,屋主不但收不到尾款,連同房子的所有權也喪失,財去樓空。
(4) 交屋
承辦地政士(代書)至地政機關領取過戶完成的新權狀,並聯繫雙方交屋及交尾款時間,並通知銀行撥款時間,點交確認無誤後,賣方取得尾款,買方取得新權狀,地政士(代書)並交還買賣雙方:擔保本票、所有權移轉契約書(公契)正影本、土地增值稅單正影本、契稅單正影本、房屋鑰匙、遙控器等相關文件。

  • 交屋後階段