【侵害防止請求權】自己的車位就可以任意停放嗎?

我們曾遇過當事人前來求助,敘述他的車位在大樓地下室B2,位於靠牆的角落,但垂直方向的另一個靠牆的停車位車主,停車時經常將車頭超出車位許多,車頭擋在他的停車位前面,導致他要進出自己的車位時,因為部分被擋住而難以出入,經過管委會、甚至調解委員會協調都沒有結果。對方車主還嗆聲:「我的車子就比較長啊,要告就去告,這是我的車位,怎麼停是我的權利。」

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【頂樓加蓋vs竊佔罪】頂樓住戶有分管契約,而在頂樓平台搭蓋違建,是否足以構成竊佔罪?

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常見頂樓住戶與其他住戶發生糾紛,起因是頂樓住戶主張對頂樓平台有專用權,遭其他住戶否認。此外,還有更多的原因是,頂樓住戶與其他住戶間雖已有分管契約,但頂樓住戶擅自在頂樓平台搭蓋違建,被其他住戶提告竊佔罪。有疑問的是,這樣的情形是否足以構成竊佔罪呢?

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【外牆面設置廣告物】在大樓的牆面設置廣告物,有什麼法令限制呢?如未經同意而設置是否構成犯罪?

大樓經常會在外牆面設置廣告,無論是住戶自己設置或租給他人設置廣告,除了要注意主管機關針對廣告物設置所頒布的法令外,是否只要管委會同意即可為之呢?如未經同意而設置是否構成犯罪?

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【社區訂定罰款條款的合法性】區分所有權人會議可否決議,或授權管委會訂定辦法,當住戶有違規行為的時候,對住戶罰款呢?

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公寓大廈住戶生活秩序之維護有二個機制:一為自律性的維護機制。二為他律性的維護機制。自律性之維護機制,是指區分所有權人自組管理委員會或自置管理負責人對住戶生活秩序所作之維護機制。他律性的維護機制,是指主管機關對違規住戶加以制裁處以罰鍰,以維護住戶生活秩序之機制。

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【管委會權力的界線】管委會是否可以自行決議讓電信業者架設基地台?

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公寓大廈的管理組織,有作為「意思機關」的「區分所有權人會議」,及作為「執行機關」的「管理委員會」。管委會作為執行社區事務的執行機關,其重要性不在話下,但公寓大廈管理條例第37條明文規定:「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」因此,管委會、甚至是區分所有權人會議,其權力其實是有界線的,不得任意為之。

以架設基地台為例,管委會是否可以自行決議讓電信業者架設基地台?縱經區分所有權人會議決議通過是否即得設置?以下說明之。

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【斷水斷電涉犯強制罪】管委會可不可以用斷水斷電或不給門禁感應卡等手段迫使住戶繳費?

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一、社區管理費的法源依據

為了維護社區居住品質,大部分大樓都會成立管委會並收取管理費來支付公用開銷。

關於公寓大廈社區共用部分之管理費的負擔,公寓大廈管理條例第10條第2項明文規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」

從上述規定可知,關於管理費的收取,社區可採取依「共有之應有部分比例」分擔,或者另由區分所有權人會議透過「決議」或訂立「規約」的方式,而另訂一收取管理費的標準。但無論如何,都不能由管委會自行決定收費標準或變更之。

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【竊佔罪與阻礙逃生通道罪】將鞋櫃放置在家門外的公用走廊上,將有觸犯竊佔罪與阻礙逃生通道罪之虞

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常有人會因為自己的方便而將鞋櫃放置在家門外的公用走廊上,引起其他住戶的抱怨,這樣的行為會不會觸法?由於公用走廊屬於公寓大廈的共用部分,如果擅自據為己有使用,可能會有觸犯竊佔罪與阻礙逃生通道罪的疑慮,以下說明之。

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【強制出讓或強制遷離】住戶違規情節重大時,得訴請強制出讓或強制遷離

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公寓大廈住戶生活秩序之維護有二個機制:一為自律性的維護機制。二為他律性的維護機制。自律性之維護機制,是指區分所有權人自組管理委員會或自置管理負責人對住戶生活秩序所作之維護機制。他律性的維護機制,是指主管機關對違規住戶加以制裁處以罰鍰,以維護住戶生活秩序之機制。

而自律性的維護機制,依公寓大廈管理條例規定,管理委員會或管理負責人(以下簡稱「管委會」) 為維護住戶之生活秩序,得採之措施中最強大的莫屬強制出讓強制遷離

換言之,住戶違規情節重大,如住戶是區分所有權人,管委會得訴請其強制出讓如住戶是承租人或使用借貸人等公寓大廈之占有人得訴請其強制遷離。茲說明如下:

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【分管契約與約定專用 傻傻分不清楚】別把「分管契約」與「約定專用」搞混了

不動產所有權的型態,除了單獨所有外,「共有」也是一種普遍存在的類型。所謂共有,是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有(即數人共同擁有一個所有權)。由於是數人共同擁有一個不動產的所有權,所有權只有一個,卻有數人可以使用收益,彼此間難免會發生要怎麼使用收益的紛爭。

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【社區規約與多數暴力】社區規約是否無論約定什麼樣的內容,都能拘束住戶?

在現代化的都市叢林中,住宅大樓林立,居住在公寓大廈是常態,而住戶與管委會或區權人會議間的衝突時有所聞,本篇所要探討的是「規約」。規約就像是社區住戶間的法律一般,住戶皆應遵守,但規約如果有「多數暴力」的情形時,住戶是否就可以不遵守呢?

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