【拆屋還地】約定土地相互交換使用

一、案例

甲所有之A地與乙所有之B地相毗鄰,因地界不規則,雙方為建屋方便,乃約定將相鄰部分之界址取直,因而逾越原界址之土地,均同意對方建築房屋(未辦理所有權移轉登記手續),嗣乙將B地售與丙,丙乃本於所有權訴請甲將占用B地上之建物拆除並交還土地,是否有理?

二、分析

(一)見解一:

甲、乙相互交換土地使用,無論其性質為互易抑使用借貸,均屬債權契約,其效力僅存在於雙方當事人間,並不及於第三人,乙之後手丙既未承受該債權契約之義務,自不受其拘束(最高法院五十九年度台上字第二四九○號判例參照);至於民法第七百九十六條越界建屋之規定,係指在未經協議之情形始有適用,而甲係本於與乙之契約占用B地,自不得引該法條為對抗,甲既屬無權占有,則丙本於物上請求權訴請其拆屋交地,應有理由。

(二)見解二:

按土地所有人建築房屋逾越疆界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其建築物,為民法第七百九十六條前段所明定,所謂知其越界而不即提出異議,乃無異於默示同意,則在鄰地所有人明示同意之情形,尤無排除適用之理,且此土地所有人越界建屋使用鄰地權之關係,並對嗣後受讓各該不動產而取得所有權者繼續存在(參見本院七十度台上字第八五八號、七十一度台上字第四○九號判決),故丙以無權占有為由,訴請甲拆屋交地為無理由。

(三)見解三:

甲乙間既原有約定,當無民法第七百九十六條越界建築規定之適用,惟關於土地之約定交互使用,並非無償,不能認為使用借貸;既不為土地所有權之移轉,亦不能認為互易,其性質應屬互為租賃之關係,乙如已將B地所有權移轉與丙,甲就B地之占用部分,應有民法第四百二十五條之適用。丙不能主張甲係無權占有而請求拆屋還地。(最高法院75年度第5次民事庭會議決議(一)採此說

 

 

 

【耕地分割的限制】農發條例所定之耕地,其分割有無最小分割面積的限制?可否多分割一塊土地作為「路地」?

父親遺留下一筆農地,面積5000平方公尺,由兒子五人共有,雖然大家都有分割農地的意願,但卻聽說農地有最小分割面積0.25公頃(2500平方公尺)的限制,倘若五人平均分割該筆農地,每人將分得1000平方公尺,勢必小於法定最小分割面積,兄弟們苦惱無法分割,如果無法分割,等到兄弟們也都往生,子孫共有的人數必定越來越多,不知如何是好?

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【鄰地使用權】如您想進行房屋外牆修繕工程,必須利用鄰地,但該空地所有權人不同意您使用,該怎麼辦呢?

如果您的房屋老舊,外牆牆面已經產生龜裂、剝落,擔心水泥掉落發生危險,打算進行房屋外牆修繕工程,但必須利用鄰地得空地搭建鷹架,可是該空地所有權人不同意您使用該空地,您該怎麼辦呢?

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【地政機關之國家賠償】土地權利人因地政機關登記之錯誤、遺漏或虛偽受損害時,是否得請求國家賠償?

土地權利人或登記名義人因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽受損害時,可以主張什麼權利?是否可以請求損害賠償呢?

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【拆屋還地與法定地上權】本屬同一人所有的土地與房屋,因故遭拍賣而所有人各異時,房屋是否會面臨拆屋還地的命運?

 

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如果有一土地所有權人甲在自己的土地上興建房屋,後來因缺錢向乙借錢並以土地設定抵押(房屋沒有設定),嗣後甲無法償還借款,遭乙聲請拍賣抵押物(即土地),結果土地被丙所拍定。丙拍定後,以土地所有權人的身份,主張房屋是無權占有,而訴請拆屋還地,這樣的案例,在社會上比比皆是,果真房屋會被拆嗎?

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【違反使用管制規定的罰則】購買所謂的工業住宅,或承租後違規使用,會面臨什麼處罰?

將工業土地作為住宅使用,或將住宅作為商使用等等違反使用分區管制之規定,會面臨什麼樣的處罰呢?行政機關在處罰時,是處罰使用人(例如房客),或是連同所有權人(例如房東),也會被處罰呢?有許多人因不諳法令,而購買所謂的工業住宅,或承租後違規使用而不自知,以下說明之。

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【建商對法定開放空間之揭露義務】建商對「開放空間應供大眾使用」未盡揭露義務,是否構成詐欺?是否成立債務不履行責任?

容積獎勵」促使建商願意在基地內保留「公共開放空間」,以達成美化城市景觀、提升居住品質、增加公眾聯通道路、或休憩場所之目的。這類開放空間依法應提供給公眾使用,不得利用各種方式使其封閉,否則將會面臨「拆除」的命運。

但是,如果建商在銷售時「未盡揭露義務」,致買方不知社區基地某部分將開放公眾使用,可否主張建商隱瞞詐欺而撤銷買賣契約,或主張建商違約而應負債務不履行責任呢?如果建商在合約中訂定免責條款,其效力又如何呢?

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【離開土地的房屋】我有房子卻沒有土地所有權怎麼辦?會不會被主張拆屋還地?

 

房屋必須附著在土地上,不能脫離土地而存在,所以有些國家的立法例(如德國),房屋並沒有獨立所有權,房屋是屬於土地的一部分,兩者處分時必須共同命運,不會發生土地與房屋是不同人所有的情形。不過,我國民法是將土地與定著物(房屋)視為個別之不動產,各有其所有權,所以會發生房屋與土地是不同所有人的情形。

如果房屋與土地不同所有人,是因為無權佔用土地而興建房屋,當然得面臨拆屋還地的命運。然而,很多時候是一開始房屋有使用土地的權利,嗣後因為房屋或土地單獨或各別轉讓,此時就會產生房屋究竟有沒有權利繼續使用土地的爭論。畢竟房屋不能脫離土地而騰空存在,房屋所有人對座落土地必須要有占有的權利,否則將面臨被地主主張拆屋還地的命運。所以在我國房地分離所有權的制度之下,勢必要有所規範才行。

房屋是有價值的不動產,拆除可能造成社會資源的浪費。在房地分離各異其主時,如果當事人間並沒有安排好房屋對土地的使用關係,法律就必須介入安排,在房地所有人之間建立起法律關係,以彌補當事人意思之不足。

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【謊稱權狀遺失 小心觸法】謊稱權狀遺失申請補發,將構成使公務員登載不實罪

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土地所有權狀及房屋所有權狀遺失,可以向登記機關申請補發,不過常常發生的情況是,民眾的權狀並未遺失或滅失,而是因為某些原因由他人保管或留置他處,民眾為了要處分不動產,所以向登記機關申請補發,此行為會不會構成犯罪?

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