【地政機關之國家賠償】土地權利人因地政機關登記之錯誤、遺漏或虛偽受損害時,是否得請求國家賠償?

土地權利人或登記名義人因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽受損害時,可以主張什麼權利?是否可以請求損害賠償呢?

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【共有物變價分割】變價分割恐已被利用作為投資獲利的工具

一般人不會去買不動產的持分,因為一來在使用上受制於其他共有人,二來要處分也受到法律上的限制。但是,近幾年越來越多有心人士,購買持分後,利用裁判分割中的變價分割,獲取可觀的差價或利益,可稱為另類的投資方式,卻也使得原本的共有人被迫搬家或失去祖產。為什麼會發生這樣的狀況,茲分析如下。

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【區分地上權】跳脫以地表為中心的土地利用方式

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一、土地利用方式的演變

(一)以地表為中心的利用方式

過去傳統社會,對於土地的利用,是以地表為中心,「平面式」的對「地表上」及「地表下」為使用。譬如從地表往上蓋房子,或從地表往下蓋地下室,無論如何都離不開地表,土地的利用是以地表為中心。

在這樣的土地利用方式之下,如果政府需要在土地上面或地下蓋捷運或纜車,勢必要進行徵收。換言之,縱使只是要利用土地上面的空中,沒有要利用到土地本身,也是要將整塊土地徵收後,才能利用上面的空中。

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【租地建屋與土地的收回】把土地租給他人建築房屋,可能要讓承租人租到房屋不堪使用為止

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地主常常會將閒置沒用到的土地,出租給工廠、餐廳、舞廳、酒店、電子遊藝場、幼稚園、汽車修護廠等,然後由承租人自行出資興建房屋。還有一種常見的情形是,祖先從日據時代就出租給外人建屋使用,因為長期租賃,也未定期限,諸如此類,地主有沒有機會要求拆屋還地,把土地拿回來呢?

地主常以為這跟一般的土地租賃沒什麼兩樣,就是出租土地而已,實則不然,因為「租地建屋」涉及到承租人以自有資金興建房屋,而房屋是非常有價值的不動產,對於房屋,民法有特別的保護。以下說明之。

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【拆屋還地與法定地上權】本屬同一人所有的土地與房屋,因故遭拍賣而所有人各異時,房屋是否會面臨拆屋還地的命運?

 

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如果有一土地所有權人甲在自己的土地上興建房屋,後來因缺錢向乙借錢並以土地設定抵押(房屋沒有設定),嗣後甲無法償還借款,遭乙聲請拍賣抵押物(即土地),結果土地被丙所拍定。丙拍定後,以土地所有權人的身份,主張房屋是無權占有,而訴請拆屋還地,這樣的案例,在社會上比比皆是,果真房屋會被拆嗎?

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【違反使用管制規定的罰則】購買所謂的工業住宅,或承租後違規使用,會面臨什麼處罰?

將工業土地作為住宅使用,或將住宅作為商使用等等違反使用分區管制之規定,會面臨什麼樣的處罰呢?行政機關在處罰時,是處罰使用人(例如房客),或是連同所有權人(例如房東),也會被處罰呢?有許多人因不諳法令,而購買所謂的工業住宅,或承租後違規使用而不自知,以下說明之。

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【耕地三七五租約無效的原因】承租人未自任耕作者,租約無效,但何謂未自任耕作?

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農業發展條例 89 年修正時,已於該條例第 20 條至第 22 條規定,新訂之農地租賃回歸自由契約訂定精神,凡租金、租期及農地收回條件,悉由租佃雙方議定,不受耕地三七五減租條例限制,故新訂之農地租賃契約不受耕地三七五減租條例影響。

但修法前已經存在的耕地三七五租約,仍然是有效不受影響。而耕地三七五減租條例對地主收回土地有相當嚴格的限制,其中最常為地主拿來收回土地的是「承租人應自任耕作」的規定,也就是說如果承租人未自任耕作,依法租約將會無效,地主得收回土地。

按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人;承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租,耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。所謂自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。但實務上,判斷自任耕作仍有其困難與爭議,以下整理說明之。

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【優先購買權】什麼情況之下可以行使優先購買權?又要如何行使?

ㄧ、優先購買權之立法目的

在財產交易過程中,如果有多數的人對於交易標的物都有取得的意願時,當然出賣人可以自由決定要賣給誰,但有時候賦予特定類型的人擁有優先購買的權利,將更能夠促進土地資源的有效利用。因為這些優先購買權人通常都是已經佔有使用交易標的物之人,如耕地承租人;或對交易標的物已享有部分資源,如共有人。讓這些人可主張優先購買權,是因為他們本來就已經在利用交易標的物,讓他們取得後繼續利用,可使交易標的物發揮更大之利用價值,這比起將交易標的物讓其他第三人取得,更能夠使土地資源能有效利用,因此這個制度是在使享有優先權之人得以在該交易標的物讓與前,有先行取得之機會。

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