買賣土地時,土地增值稅可以轉嫁給買受人負擔嗎

引言:

有些人因為繼承了土地,多年後欲出售,唯土地在這期間因地價飆漲,總數額超過前次辦理繼承移轉登記時,核計土地增值稅之現值數額超過200%以上。

也因為相類似的情形,很多人在做土地買賣時,會擬訂一個私法上的契約,將土地增值稅約定由買受人負擔,但法律上是可以允許這樣做嗎?未來退稅時難道不會有爭議嗎?往下繼續看我們的分析

【買賣土地時,土地增值稅可以轉嫁給買受人負擔嗎】

買賣土地時,常常因為土地增值的幅度過高,造成地主要出售時須負擔額外一筆的土地增值稅費用,這時候如果雙方在簽定買賣契約書時約定:「土地增值稅由買方負擔,並由買方向地方稅務局繳納。」這樣的約定是會有效力的嗎?

若事後地方稅務局開具土地增值稅繳納通知書並送達賣方,此時賣方可以抗辯說當時簽定買賣契約時已經約定好由賣方負擔,應以賣方為納稅義務人為由,拒絕繳納土地增值稅的費用嗎?以下說明之。

一、土地增值稅可以經由納稅義務人與第三人的約定,轉嫁給該第三人負擔嗎?

(一)租稅法律主義

所謂租稅法律主義,依憲法第19條規定:「人民有依法律納稅之義務。」,再依司法院大法官釋字第217號解釋:「憲法第十九條規定人民有依法律納稅之義務,係指人民僅依法律所定之納稅主體、稅目、稅率、納稅方法及納稅期間等項而負納稅之義務。至於課稅原因事實之有無及有關證據之證明力如何,乃屬事實認定問題,不屬於租稅法律主義之範圍。」

而租稅法律主義又稱租稅法定主義,就是指人民僅依「法律」所訂的納稅主體、稅目、稅率、納稅方法等項目而負繳納義務,只要是應該用「法律」明定的,原則上就不得類推適用或者以「命令」做不同的規定。

 

(二)租稅法律關係的主體

所謂納稅主體就是指租稅債權人與租稅債務人,租稅債權人就是國家或地方自治團體,租稅債務人係指納稅義務人而言,故基於租稅法律主義,一方為行使課稅公權力之稅捐機關,一方為法律明定之納稅義務人,因此並不容許私法上法律關係的當事人另以法契約約定改變租稅法律關係的當事人地位。

雖然約定的條款並不能改變公法上法律的關係,但租稅債務的清償並非必須要由納稅義務人本人親自為之,解釋上可以將此約款認定為雙方民事上的債權契約,以私法契約約定將土地增值稅由出賣人轉嫁為買受人負擔,若未來買受人不願履行該約款的規定,出賣人也只能以其違約為理由,依私法上債務不履行的規定,向買受人請求損害賠償。

 

二、若私下約定土地增值稅由買受人負擔,未來申請退稅時,會退給該買受人嗎?

(一)土地增值稅費用包含在土地價款當中

從以上說明也可以瞭解到私下約定土地增值稅由第三人負擔的約款也只是一個私法上的契約,並不影響到公法上納稅義務人的地位,土地買賣時,雖然約定由買受人繳納土地增值稅,惟該筆稅款是從應給付原土地所有權人之買賣土地價款中扣除,則買受人形式上雖為繳納人,實質上稅款仍由出售人負擔,其退稅款無退還買受人規定之適用。

(二)土地增值稅費用並不包含在土地價款當中而是另外拿出

如果土地增值稅的費用沒有包含在買賣價金當中,而是另外又拿出一筆錢的情況,若碰到退稅的問題,原則上也跟上述情形相同,並不會將稅退還給買受人,但這部份契約可以另外一併規定表示屆時退稅的費用歸屬於買受人。

但一般來說,這種情形的狀況比較少見,通常都會直接將房價拉高,直接將土地增值稅的費用包含在土地價款當中。

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