【抵押權的消滅】借錢給他人並設定抵押權,就可以永久高枕無憂嗎?

實務上經常發生,借錢給朋友,雖然有設定抵押權,但礙於朋友的交情一直沒有催討債務,就這麼拖過了15年,此時這個朋友可不可以拒絕還錢呢?或者說債權人還可不可以聲請抵押物拍賣呢?

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【區分地上權】跳脫以地表為中心的土地利用方式

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一、土地利用方式的演變

(一)以地表為中心的利用方式

過去傳統社會,對於土地的利用,是以地表為中心,「平面式」的對「地表上」及「地表下」為使用。譬如從地表往上蓋房子,或從地表往下蓋地下室,無論如何都離不開地表,土地的利用是以地表為中心。

在這樣的土地利用方式之下,如果政府需要在土地上面或地下蓋捷運或纜車,勢必要進行徵收。換言之,縱使只是要利用土地上面的空中,沒有要利用到土地本身,也是要將整塊土地徵收後,才能利用上面的空中。

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【租約公證與簽約對象】公證很重要,但沒弄清楚這個,公證也沒有用!

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日前多家媒體報導一則新聞,大略是「法院公證的租約竟無效!屏東一塊被校園徵收的土地,因少子化取消徵用,放還給地主,但原地主已過世,土地所有權登記在弟弟名下,地主乾兒子把土地出租,還拿到法院公證,房客花300萬蓋鐵皮屋做生意,如今新地主把土地賣給財團,住這裡的1家九口被迫搬離。」(2017.1.9 PChome新聞)怎麼會發生這種事呢?為何經過公證的租約,無法抵抗新的買主呢?

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【租地建屋與土地的收回】把土地租給他人建築房屋,可能要讓承租人租到房屋不堪使用為止

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地主常常會將閒置沒用到的土地,出租給工廠、餐廳、舞廳、酒店、電子遊藝場、幼稚園、汽車修護廠等,然後由承租人自行出資興建房屋。還有一種常見的情形是,祖先從日據時代就出租給外人建屋使用,因為長期租賃,也未定期限,諸如此類,地主有沒有機會要求拆屋還地,把土地拿回來呢?

地主常以為這跟一般的土地租賃沒什麼兩樣,就是出租土地而已,實則不然,因為「租地建屋」涉及到承租人以自有資金興建房屋,而房屋是非常有價值的不動產,對於房屋,民法有特別的保護。以下說明之。

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【未保存登記房屋vs竊佔罪】竊佔他人未辦保存登記的房屋,是否成立竊佔罪?

 

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未辦保存登記的房屋比比皆是,這類房屋是否受到法律的保護呢?如果遭到他人竊佔,是否也會構成竊佔不動產的罪責呢?以上問題的核心在於,未辦保存登記的房屋是否屬於「不動產」?以下說明之。

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【頂樓加蓋vs竊佔罪】頂樓住戶有分管契約,而在頂樓平台搭蓋違建,是否足以構成竊佔罪?

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常見頂樓住戶與其他住戶發生糾紛,起因是頂樓住戶主張對頂樓平台有專用權,遭其他住戶否認。此外,還有更多的原因是,頂樓住戶與其他住戶間雖已有分管契約,但頂樓住戶擅自在頂樓平台搭蓋違建,被其他住戶提告竊佔罪。有疑問的是,這樣的情形是否足以構成竊佔罪呢?

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【拆屋還地與法定地上權】本屬同一人所有的土地與房屋,因故遭拍賣而所有人各異時,房屋是否會面臨拆屋還地的命運?

 

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如果有一土地所有權人甲在自己的土地上興建房屋,後來因缺錢向乙借錢並以土地設定抵押(房屋沒有設定),嗣後甲無法償還借款,遭乙聲請拍賣抵押物(即土地),結果土地被丙所拍定。丙拍定後,以土地所有權人的身份,主張房屋是無權占有,而訴請拆屋還地,這樣的案例,在社會上比比皆是,果真房屋會被拆嗎?

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【外牆面設置廣告物】在大樓的牆面設置廣告物,有什麼法令限制呢?如未經同意而設置是否構成犯罪?

大樓經常會在外牆面設置廣告,無論是住戶自己設置或租給他人設置廣告,除了要注意主管機關針對廣告物設置所頒布的法令外,是否只要管委會同意即可為之呢?如未經同意而設置是否構成犯罪?

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【違反使用管制規定的罰則】購買所謂的工業住宅,或承租後違規使用,會面臨什麼處罰?

將工業土地作為住宅使用,或將住宅作為商使用等等違反使用分區管制之規定,會面臨什麼樣的處罰呢?行政機關在處罰時,是處罰使用人(例如房客),或是連同所有權人(例如房東),也會被處罰呢?有許多人因不諳法令,而購買所謂的工業住宅,或承租後違規使用而不自知,以下說明之。

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【耕地三七五租約無效的原因】承租人未自任耕作者,租約無效,但何謂未自任耕作?

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農業發展條例 89 年修正時,已於該條例第 20 條至第 22 條規定,新訂之農地租賃回歸自由契約訂定精神,凡租金、租期及農地收回條件,悉由租佃雙方議定,不受耕地三七五減租條例限制,故新訂之農地租賃契約不受耕地三七五減租條例影響。

但修法前已經存在的耕地三七五租約,仍然是有效不受影響。而耕地三七五減租條例對地主收回土地有相當嚴格的限制,其中最常為地主拿來收回土地的是「承租人應自任耕作」的規定,也就是說如果承租人未自任耕作,依法租約將會無效,地主得收回土地。

按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人;承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租,耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。所謂自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。但實務上,判斷自任耕作仍有其困難與爭議,以下整理說明之。

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